前几天，前同事老齐突然给我发了个视频：
原来是一个房地产网红说未来3年房价大概率要暴涨，老齐说他还想换套大的，现在到底该买还是等。
老齐这焦虑我太懂了，家里添了二胎，换房需求摆在那，可一听到“暴涨”俩字，谁都怕踏空。
我点开视频，那房产网红说得振振有词，言下之意是“赶紧买”“再不买来不及了”的恐慌声音。
好吧，我们今天就好好扒一扒这“房价暴涨论”！
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网红喊“暴涨”，到底在吹什么风？
的确如此：
最近网上不少楼市博主都在说“未来3年房价要涨”，说得跟真的一样。
展开剩余82%除了老齐看的那个网红，还有人拍着胸脯保证：“现在不入手，3年后拍大腿！”
他们给的理由听起来还挺像回事，总结下来就四条：
一是美联储在降息，咱们国家肯定跟着降，利息低了买房的人就多。
二是这几年卖地少了，深圳2025年土地供应创了11年新低。
三是新房开工量越来越低，全国110个重点城市2025年7-8月新房供应同比降了21%。
四是货币发得多，2025年预计新增放水6-7万亿，这些钱最后肯定流进楼市。
这些话一套接一套，别说老齐慌，连有些懂点行的人都被绕进去了。
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四条“暴涨理由”真相是怎样的
看着有理有据，可仔细一琢磨，全是经不起推敲的漏洞：
第一个，降息真能让房价涨？
2022年以来，咱们降准降息好几次了，M2增速一直保持在10%以上，可房价该跌还是跌。
现在大家不是缺利息，是缺买房的钱，更是怕买了跌。
就算利息再低，手里没钱、对未来没信心，谁会贸然买房？
第二个，卖地少就等于房子少？
深圳卖地是少了，但2025年要建4万套保障房，数量跟商品房一样多。
而且全国都在盘活存量土地，以前没开发的地现在慢慢用，根本不愁没地盖房子。
光看卖地数量，就是故意避重就轻。
第三个，新房供应降了就会供不应求？
他们故意不提库存！深圳新房库存去化周期是短了点，但全国很多城市库存还堆着呢。
更关键的是，二手房挂牌量一直居高不下，你去中介APP上看看，想卖房的人一大把，市场上根本不缺房子。
第四个，多发的货币会进楼市？
2022年4月起M2增速就没低过10%，可钱没进楼市，全在银行“躺平”了。
企业不敢投资，老百姓不敢花钱，都想着存钱避险。
最后，我们看到的是，货币根本流不到楼市里，这不是明摆着的事吗？
3
最关键的问题被忽略了：人少了，房子多了
这些喊“暴涨”的人，都故意躲开了房地产第一性原理——
人口和房源的现状。
2024年我国人口自然增长率是-1.48‰，已经连续三年负增长了，预计到2030年，总人口还要比2025年少数千万。
买房的主力是年轻人，可年轻人越来越少，谁来接盘？
而且现在小家庭越来越多，1-2人的家庭占比已经到39.7%，比2020年多了6.8个百分点。
大家都喜欢小房子，对大户型需求少了，就算盖了房子，也未必有人买。
一边是人口往下走，一边是房子供大于求。
这种情况下，房价怎么可能暴涨？简直是违背常识！
4
给我们读者2个建议
面对这些“暴涨”谣言，咱们普通人该怎么办？就两条建议：
别冲动，守好钱。
先说，别冲动，多看多想。
现在早不是“闭眼买房都赚钱”的时代了。
核心一二线城市可能会稳一点，但三四线城市还得跌。
要是真有买房需求，多跑几个楼盘，多问几个中介，了解清楚当地库存和成交价，别被网红一句话就忽悠着下单，买错比不买亏得更惨。
再说，未来3年，现金流比啥都重要。
经济形势不好，手里有钱才踏实。
就算房价真涨了，你得有能力还月供吧？
要是为了买房把积蓄花光，再背上高额房贷，一旦收入出点问题，全家都得慌。
守住现金流，比赌房价涨靠谱一万倍。
5
结尾忠言：别把“焦虑”当“机会”
那些喊“未来3年房价暴涨”的人，根本不是帮你赚钱，是赚你的焦虑钱。
他们越说“再不买就晚了”，你越慌，越容易冲动下单，最后亏的是你自己的真金白银。
未来3年，楼市只会越来越分化，不是全面暴涨。
核心城市可能稳，但跟“暴涨”差远了。
三四线城市及郊区大概率还得跌。
记住，买房不是赌大小，别被谣言牵着走。
守好你的钱袋子，比啥都重要！
现在冲动买房，3年后可能不是拍大腿，是悔断肠！
3年后房价，你怎么看呢？
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